Blog

DAŇ Z PRÍJMU Z PREDAJA NEHNUTEĽNOSTI


13.3.2019


Keď sa rozhodnete predať svoju nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom, majte na mysli daň z príjmu, ktorá sa vás týka. Aj keď daň z príjmu je 19% alebo 25% nie každý ju musí zaplatiť. Pýtate sa ako ?


Pri uskutočnenom predaji nehnuteľnosti, kde zaradíme predaj domu, bytu, nebytového priestoru alebo aj pozemku (vrátane spoluvlastníckych podieloch na nehnuteľnosti), je daň z vášho príjmu vo výške 19% alebo 25% (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách/nepodnikateľoch – 25% daň sa využíva, keď fyzická osoba prekročí 176.8-násobok sumy životného minima a teda viac než 36 256, 37€). Príjem, ktorý získate vďaka tomu, že ste predali byt, dom, nebytový priestor alebo pozemok je vo viacerých prípadoch oslobodený. 


Rozdelíme si to na dve základné situácie:


     1. Ste vlastník nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, ktorú sa chystáte predať


Zákon o dani z príjmov vymedzuje podmienky, ktoré musia byť splnené na to, aby ste daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti platiť nemuseli. Od platenia dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti ste oslobodený vtedy ak ide o:



  • predaj nehnuteľnosti po uplynutí 5 a viac rokov od jej nadobudnutia,

  • predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku po uplynutí 5 a viac rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,

  • predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo niektorým z manželov, po uplynutí 5 a viac rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva poručiteľa,

  • predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade po uplynutí 5 a viac rokov od jej nadobudnutia.


Na to, aby sme vedeli posúdiť, či ste jednu z týchto podmienok splnili je rozhodujúce určiť si moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva. V tomto prípade máme tri spôsoby nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva:



  • ak sa nehnuteľnosť prevádza na základe kúpnej zmluvy,

  • ak sa nehnuteľnosť nadobúda dedením – priamym, alebo nepriamym dedením,

  • ak sa vlastníctvo nadobúda rozhodnutím štátneho orgánu, vtedy sa nadobúda jej vlastníctvo dňom určeným na tomto rozhodnutím.


Ak ste sa našli v týchto bodoch, vtedy ste oslobodený od dane a nie ste povinný tento príjem priznať a teda daňové priznanie si ani nepodávate.


     2. Ste vlastník nehnuteľnosti menej ako 5 rokov,  ktorú sa chystáte predať


Ak ste sa nenašli v bode A, tak je na 100% isté, že budete platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Ak sa chystáte predať nehnuteľnosť, ktorú ste kúpili skôr ako uplynie zákona doba (5 rokov od kúpy), príjem z tohto predaja nie je od dane oslobodený a teda sa považuje za zdaniteľný príjem. Čo to pre vás v praxi znamená?


Pri výpočte tejto dane sa postupuje tak, že od príjmu, ktorý získate pri predaji vašej nehnuteľnosti (avšak stále majme na pamäti, že nehnuteľnosť predávate skôr, než ste vy boli jej vlastníkom minimálne 5 rokov) si odrátate preukázateľné výdavky (úroky z hypotéky, rekonštrukcia nehnuteľnosti). Základ dane je teda tvorený zdaniteľným príjmom zníženým o preukázateľné výdavky. Preto sa odporúča nechávať si všetky bločky a faktúry ! 


Uveďme si jednoduchý príklad.


V roku 2015 ste kúpili byt za 120 000 €. V roku 2017 ste ho zrekonštruoval za 15 000 €. V roku 2018 ste uzavreli zmluvu o predaji bytu za sumu 145 000 €. Keďže neuplynula 5-ročná lehota vlastníctva, ktorá je podmienkou na oslobodenie od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, budete platiť daň. Za rok 2019 zahrniete do daňového priznania príjem z predaja bytu vo výške 14 000 € a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 120 000 € a preukázateľný výdavok na jeho rekonštrukciu vo výške 15 000 €. Základ dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti teda predstavuje 10 000 € (145 000 – 135 000).  Z tohto základu dane sa vypočíta daň. Sadzba dane z príjmov v roku 2019predstavuje 19% zo základu dane do 36 256,37 € (vrátane).


V tomto prípade by ste zaplatili daň z príjmu vo výške 10 000 € x 19% = 1 900 €.


NEZABUDNITE ! Daňové priznanie za rok 2018 ste povinný podať do 31. marca 2018, avšak tento deň pripadá na nedeľu a teda termín sa posúva na nasledujúci pracovný deň a to na 1.4.2018.


Pracovníci Call Centra Finančnej správy budú k dispozícii nasledovne



 


Oplatí sa teraz kúpiť nehnuteľnosť?


8.3.2019


Rezidenčný trh na Slovensku srší energiou. Je v súčasnosti vo výhode predajca alebo kupec nehnuteľnosti? Mnohí oslovení majitelia realitných kancelárií veria, že zažívame typický „trh predávajúceho“, kde je vo výhodnej pozícii majiteľ nehnuteľnosti. Zároveň však argumentujú, že reality sa stále oplatí aj kupovať. Hlavne kvôli dostupnosti lacného financovania a množstvu projektov, ktoré sú na trhu stále k dispozícii či vďaka zásobe nových ohlásených projektov. konštatuje Martina Jurinová redaktorka Forbsu.


V súčasnosti je trh veľmi vyvážený a zároveň je relatívne dobre nastavená cenová línia. Znamená to, že ak predávajúci dobre nastaví predajnú cenu (samozrejme, zahrňujúc lokalitu, vybavenie, vek nehnuteľnosti a jej technický stav), nehnuteľnosť sa predá relatívne rýchlo. Ak je však cena nastavená nesprávne, nehnuteľnosť sa predáva veľmi ťažko“ vyjadruje svoj názor Marián Paták.


Ďalším pozitívom je, že sa trh skvalitňuje a kupujúci sú náročnejší z hľadiska výberu nehnuteľnosti. Neakceptujú zlý technický stav. Inými slovami, nekúpia len tak hocijakú „haraburdu” za vysokú cenu. A ak ju kúpia, cena musí byt adekvátna a musí korešpondovať s predpokladanou investíciou či už na sanáciu alebo rekonštrukciu.


Text bol prevzatý z www.forbes.sk


 


Oplatí sa teraz predať nehnuteľnosť?


4.3.2019


Otázka, ktorú si pokladá veľa potencionálnych predávajúcich. „V ideálnom svete by rozhodnutie Národnej banky Slovenska (NBS) sprísniť podmienky pri udeľovaní hypoték znamenalo výrazné ochladenie dopytu po bývaní a stabilizáciu cien. Developeri síce pocítili dosahy opatrení, trh si však aj tak ide svojou cestou, keď ponuka nestačí pokrývať dopyt.“ konštatuje Tomáš Vašuta z News and Media Holding.


Developeri však takéto porovnávanie nemajú radi. „Je zvykom porovnávať súčasné ceny s cenami v predkrízovom období. Je však potrebné ich porovnávať v širšom kontexte, keďže len priemerná mzda na Slovensku vzrástla od roku 2008 o viac ako 30 percent. Je preto logické, že ľudia si môžu dovoliť viac,“ konštatuje Michal Pauer, riaditeľ predaja Cresco Group.


Uzdravuje sa pomaly naša ekonomika ?


Len na pripomenutie: kým v roku 2008 sa pred vypuknutím krízy predávali nehnuteľnosti v priemere za 1 549 eur za štvorcový meter, v treťom štvrťroku tohto roka sa priemerná cena posunula na hranicu 1 433 eur za štvorcový meter. Medziročne to bolo zvýšenie o necelé štyri percentá.


Od polovice roka pritom platia opatrenia, ktoré sprísňujú udeľovanie hypoték. Výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko Juraj Nevolník konštatuje, že toto opatrenie má badateľný vplyv na dostupnosť bývania. „V porovnaní s minulým rokom sa dopyt po bytoch v roku 2018 oslabil. Aj keď stále vysoko prevyšuje ponuku, keď na jedného kupujúceho je v ponuke cca 0,6 nového bytu,“


Môžeme potvrdiť, že tento stav, kedy ceny atakujú dlhodobé maximum, stále pretrváva. Pre predávajúcich je teda vhodný čas na predaj, i keď podľa predpokladov majú novostavby stále ešte priestor na mierny rast cien...


Text bol prevzatý zo stránky www.trend.sk



 


 


Ako je to s novostavbami...


15.2.2019

Ponuka novostavieb v hlavnom meste je na najnižšej úrovni od rokov 2002-2005, kedy sa tento trh na Slovensku začal rozvíjať. Koniec minulého roka sa vyznačoval výpredajom bytov, pričom nových bytov pribudlo len minimum. Výsledkom môžu byť podľa analytikov cenové výkyvy a ďalší rast cien.


Prehĺbil sa nedostatok bytov najmä v hlavnom meste, čoho výsledkom bolo zvýšenie ich priemernej ceny. Analytici očakávajú ďalší cenový rast. Na konci roka klesol počet voľných bytov v novostavbách na 2783, čo je dôsledkom minimálneho prírastku nových developerských projektov. Zatiaľ čo v rokoch 2016-2017 dosahoval priemerný počet voľných bytov na jeden projekt približne 40 bytov, teraz číslo pokleslo na 26,5.


Zatiaľ čo ponuka drahších bytov v Bratislave je v súčasnosti dostatočná, lacnejšie byty v hlavnom meste chýbajú.


Priemerná jednotková cena predaných bytov vzrástla medziročne o 7,5 % a dosiahla sumu 2722 eur na meter štvorcový s DPH.


Najpravdepodobnejší je ďalší cenový rast. Časť kúpyschopného dopytu developeri vyššími cenami pravdepodobne odradia, no vzhľadom na nízku ponuku stále nájdu odbyt pre ponúkané byty.


Výška cenového rastu v takejto situácii je ťažko odhadnuteľná, no je možné, že prekročí tempo rastu 10 % medziročne...



 


 


DAŇOVÉ PRIZNANIE ZA NEHNUTEĽNOSŤ - DETAILNÝ OPIS       


22.1. 2019

Každý má z nás sen, sen o bývaní, veľkej záhrade, rodine. Sen, ktorý si každý z nás želá splniť. Najprv vždy hľadáme bývanie, kde môžeme oddychovať a volať ho „domovom“. Ako každý človek, či vec, tak aj Náš domov potrebuje o seba starostlivosť. Pri bežných výdavkoch na starostlivosť o domácnosť, ako aj jeho poistenie tu máme aj jeden zo zákona daný výdavok -  Daň za nehnuteľnosť. Ako vieme dane predstavujú skupinu povinných a nenávratných platieb vyberaných štátom alebo obcou na základe zákona v určenom termíne splatnosti a v určenej výške, a to na úhradu verejných potrieb.


V oblasti realít a nehnuteľnosti vzniká daňová povinnosť vtedy, keď si kúpime nehnuteľnosť, vydražíme nehnuteľnosť, alebo ju zdedíme na základe dedičského rozhodnutia do svojho osobného vlastníctva/spoluvlastníctva. Každý typ získania nehnuteľnosti skrýva iné podmienky pri podávaní Daňového priznania.


Pri kúpe nehnuteľnosti:


Na základe toho ide o nadobudnutie nehnuteľnosti, tak podľa zákona 582/2004 Z. z.  o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov je daňovník (majiteľ nadobudnutej nehnuteľnosti) povinný podať daňové priznanie za nehnuteľnosť podľa § 18 ods. 1 zákona o miestnych daniach, ktorá vzniká nasledujúci rok po nadobudnutí nehnuteľností a to od 1. januára do 31. januára nasledujúceho roka.


Príklad


Teda, ak ste nehnuteľnosť nadobudli do svojho vlastníctva/spoluvlastníctva v auguste roku 2018, tak Daňové priznanie za nehnuteľnosť podávate od 1.januára do 31.januára 2019 !


Pri vydražení nehnuteľnosti:


Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. Zánik vlastníckych práv vydražením nastáva posledným dňom mesiaca, v ktorom zanikli vlastnícke práva k nehnuteľnosti.


Príklad


Teda, ak ste nehnuteľnosť vydražili, alebo Vám to priklepol súd do svojho vlastníctva/spoluvlastníctva v 8. februára roku 2019, tak Daňové priznanie za nehnuteľnosť podávate od 1.marca do 31. marca 2019 !


Pri dedení nehnuteľnosti:


Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia. Daňové priznanie sa podáva do 30 dní odo dňa vzniku daňovej povinnosti.


Príklad


Čiže, ak ste nehnuteľnosť zdedili na základe dedičského rozhodnutia do svojho vlastníctva/spoluvlastníctva v 6. mája roku 2019, tak Daňové priznanie za nehnuteľnosť podávate od 1. júna do 30. júna 2019!


Vďaka tomu nám vie Správca dane (väčšinou mesto, alebo obec) najneskôr do 15.mája príslušného zdaňovacieho obdobia výmer s uvedením výšky dane. Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.


Daň z nehnuteľností je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec. Príslušnosť sa stanovuje podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Obec si určí vo svojom všeobecne záväznom nariadení podrobnosti o výške dane, znížení alebo oslobodení od dane, ako aj o možnosti podať daňové priznanie elektronicky.


Ak sa pýtate, čo je predmetom dane z nehnuteľností:



  • daň z pozemkov,

  • daň zo stavieb,

  • daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome.


Ako podať daňové priznanie za nehnuteľnosť:


Daňové priznanie môžete podať buď osobne na príslušnom mieste (napr. Pre Bratislavské mestské časti to je Petržalke na Blagoevovej ulici 9, 850 05 Bratislava), konkrétne na Oddelení miestnych daní a poplatkov, alebo poštou na danú adresu, poprípade elektronicky.


Ak by ste chceli podať elektronicky musíte mať:



  • elektronický občiansky preukaz a bezpečnostným kódom a certifikátmi pre vytvorenie kvalifikovaného elektronického podpisu,

  • čítačku čipových kariet.


Následne môžete cez stránku www.slovensko.sk podať Vaše Daňové priznanie za nehnuteľnosť.


Kedy mi zaniká daňová povinnosť k dani z nehnuteľností:


Daňová povinnosť zaniká 31. decembra, ak daňovníkovi zanikne:



  • vlastníctvo nehnuteľnosti,

  • nájom nehnuteľnosti,

  • správa nehnuteľnosti,

  • užívanie nehnuteľnosti.


Čo sa stane, ak nepodám daňové priznanie za nehnuteľnosť:


Pri nepodaní Daňového priznania za nehnuteľnosť Vám bude uložená pokuta Miestnym úradom, spolu s úrokmi omeškania za, každý deň omeškania. Pokuta za nepodanie daňového priznania v lehote je od 5 do 3 000 eur podľa závažnosti priestupku. Väčšinou je to maximálne do výšky vyrubanej dane.


Pýtate sa ako vyplniť Daňové priznanie za nehnuteľnosť ?


Ľahko. Na vyplnenie tohto daňového priznania nepotrebujete vyššie vzdelanie, pomoc účtovníka a dokonca si v ňom nemusíte ani sami vypočítavať daň.


Ako ho teda vyplniť ?


Jednoducho. Uvediete číslo parcely a orientačné a súpisné číslo pri stavbách. Pokiaľ ide o byt, tak číslo bytu. Všetky spomenuté údaje nájdete v liste vlastníctva, v rozhodnutí katastra či v kúpnej zmluve. Pri daňovom priznaní vyplníte iba to, čo sa Vás týka. V prípade otázok nás neváhajte kontaktovať.


Čo podať na podateľni pri podávaní Daňového priznania za nehnuteľnosť ?



  1. Daňové priznanie za nehnuteľnosť,

  2. Potvrdenie o podaní daňového priznania za nehnuteľnosť.

  3. List vlastníctva (stačí aktuálny stiahnutý z Kataster portálu) / Kópia kúpno-predajnej zmluvy


Mohlo by vás zaujímať

Post image

Profesionalita, zodpovednosť perfekcionizmus, dôveryhodnosť, férovosť, komplexnosť ... Hodnoty, ktoré vymedzujú najlepších. Preto existujú v našom pomíňaní iba takéto hodnoty, ktoré sa snažíme už od roku 2011 aplikovať v našom projekte „Komplexné realitné služby“ pre všetkých klientov a zákazníkov našej spoločnosti. Kontaktujte nás a presvedčte sa sami.

Post image

Každý obchod musí postupovať podľa jasne definovaných podmienok a zákonov. My si to uvedomujeme a preto svojim klientom ponúkame aj komplexné právne služby s poradenstvom, realizáciu vysporiadania nehnuteľností a legalizácie stavieb ako i zabezpečenie znaleckého posudku.

Post image

Každý z nás má sen, ktorý by si chcel splniť. Zväčša je to kúpa nehnuteľnosti, ktorá sa má stať vašim domovom. V rámci „Komplexných realitných služieb“ vám dokážeme zabezpečiť najvýhodnejšiu možnosť financovania či dofinancovania Vášho sna. Stačí nás kontaktovať a radi Vám pomôžeme. Sny sa môžu stať skutočnosťou!